房地产投资者绿卡

联邦签证计划吸引了富裕的外国投资者,并承诺可以加快绿卡申请流程;在此过程中创造了数百个国内就业机会。该计划是开发商为房地产项目提供资金的一种简便方法,但是对于有这种能力的潜在移民而言,EB-5是通往美国合法居住地的简单途径。

EB-5移民的新趋势

通过EB-5(一项始于1990年的联邦签证计划),房地产投资以换取合法移民身份已成为纽约市的普遍做法。通过该计划,数十亿美元投入了诸如旅馆,办公楼,公寓,以及公共和私人作品,所有这些都是为了为投资者及其家人获得绿卡,其中80%以上的人是中国人。联邦计划规定,在一个至少创造10个工作岗位的项目中投资50万美元的外国人可以申请绿卡。

时间线

投资者通常可以在26个月内收到该款项。相比之下,标准过程可能要花费几年时间。近三千名外国金融家向纽约的三个主要房地产项目投资了近15亿美元。哈德逊广场(Hudson Yards)是自1930年代洛克菲勒中心(Rockefeller Center)以来纽约市最大的发展,已收到其中的6亿美元;计划在布鲁克林占地22英亩的社区太平洋公园(Pacific Park)吸引了5.77亿美元的收入;金融区的“四季酒店”和共管公寓接受了这笔惊人数目中的剩余2.5亿美元。西47街的国际宝石大厦,西57街的Via(Durst组织的租赁)和史坦顿岛的纽约摩天轮也通过EB-5投资获得了资金。名为Victor Group的投资者合作组织目前正在从180个海外投资者那里筹集9000万美元,用于在第五大道进行4亿美元的公寓项目。

项目筹款

经济衰退后,公司立即开始认真使用EB-5进行项目筹款。由于对潜在的违约贷款持谨慎态度,贷方开始实行更严格的申请流程,这使本来会寻求开发商的开发商寻求其他资金来源。 EB-5计划似乎是一个完美的解决方案。只要符合每个投资者50万美元股份的要求,并且招募了10名新员工,公司和个人(例如赵氏家族)就能获得资格。例如,一个公寓开发商只要引进40名员工,就可以从4个投资者那里筹集200万美元。

最近的人气

该计划每年颁发10,000个签证。投资者的家庭,包括21岁以下的家属,可以申请绿卡。大多数外国投资者都利用了这种好处,每个申请都计入上限。自EB-5于1990年成立以来,直到两年前才几乎没有达到这一门槛。自2010年以来,参与该计划的人数急剧增加。例如,在2010财政年度,所分配签证的发放率不到20%。随着向传统金融机构申请贷款继续构成障碍,这种情况开始改变。三年后,共签发了8,564个签证-惊人地增加了354%。在2014财年,签证的全部分配已在劳动节之前(即财年结束前两个月)提出。在2015财年,截至5月1日,所有10,000签证都已申请。

新潮

自开始以来,签证计划从未经历过如此庞大的交易量。随着流行度开始上升,联邦政府在开发人员发现的程序中增加了功能,从而使EB-5易于使用。美国移民集团首席运营官戴维·芬克尔斯坦(David Finkelstein)专门为开发人员提供有关EB-5计划的建议,他说:“两三年前,政府创建了一个结构,使我们更容易了。现在,我们可以使用建筑成本和某些软成本(例如建筑成本)来确定我们将创造多少工作机会,从而确定可以从投资者那里筹集多少资金。”

申请量比通过联邦签证计划的总投资更容易追踪。数据收集缓慢,可用的最新汇编数据来自2013财政年度。当时,据报告在纽约的投资总额为3.79亿美元,占该计划总投资的19%,比2010年和2011财年多5200万美元结合。经济影响从一个海岸延伸到另一个海岸,因为在加利福尼亚的外国投资占签证计划带来的大约20亿美元总投资的22%。

房地产投资者绿卡

 

为投资者购物

为开发商找到合适的投资者已经成为一个竞争激烈的行业。美国开发人员聘请了海外“移民代理”,以利用其业务网络并将开发人员与所需的投资者联系起来。我们代表Durst Organization的律师事务所的合伙人Gary M. Rosenburg描述了开发商如何在路上吸引投资者,有时还会进行炫目的路演。 “我们有一个舞蹈节目和灯光表演开始。”为Durst的发展寻求投资者的另一项活动涉及琐事竞赛,奖品和M.C.他说:“当天签约的前100名承诺捐赠500,000美元的人将获得iPad。”

国内开发商

国内开发商仍然热衷于使用联邦签证计划,因为尽管像罗森堡先生所描述的那样风风雨雨,但与许多传统来源相比,这仍然是一种更轻松,成本更低的融资方法。更快获得绿卡的额外好处促使外国参与者接受较小的投资回报,甚至低至不到1%。看来,即使将外国投资者的钱还给了他们,也几乎没有其他回报,绿卡的短暂等待期还是值得的。副总裁阿萨夫·舒斯特(Asaf Shuster)表示,在EB-5成立之前的几年中,公司获得银行贷款并支付大约12%的利息并不罕见,“但是EB-5的金额可以低至5%”。维克多集团业务发展总裁。 “这是一个很好的融资工具。” Finkelstein先生为第五大道281号的维克多集团提供建议,开发商为此支付了昂贵的移民代理费用,以及律师费和其他费用。舒斯特先生说,他们项目的总预算约为4亿美元,这需要“大量股权和大量融资”。

程序中的问题

该程序的受欢迎程度也导致了一些不太吸引人的结果。由于渴望利用积极的投资者,许多不诚实的开发商陷于为时已晚,他们伪造了商业计划和能力以获取资金,未能完成项目,使投资者陷入困境,而没有他们的投资或梦green以求的绿卡。在联邦计划中,欺诈的风险更高,这是因为与传统的商业贷款机构审查建筑商的信誉并根据特定的施工进度表拨付资金不同,EB-5项目的外国投资者可以一次付清全部款项。如果开发者不诚实,开发人员便可以毫无动机地获得所有现金,以确保该项目完成.EB-5尚未在纽约市造成重大问题,但该程序越来越受欢迎,渴望投资者且缺乏资金在开发人员的传统承销中,问题可能随时出现。

缺乏问责制

联邦签证计划缺乏责任感和管理,也引起评论家和计划倡导者的关注。 “我们希望看到跨部门的合作得到加强,”美国投资署执行董事彼得·约瑟夫(Peter D.Joseph)说。 “要建立一个透明的市场需要大量的工作,我们正在继续努力改善这一市场。”美国投资局(Invest in the USA)建议加强通过其公民身份和移民服务部门管理EB-5的国土安全部与其他政府委员会和部门之间的合作。该组织还呼吁公民身份和移民服务通过增强拒绝外国投资者的权力并派遣监管机构访问开发场所来增强其作用。通过这两种方式,该组织希望在开发商和投资者端都大幅减少欺诈事件。

评论家还对项目地点进行了审查。根据EB-5,开发人员将在失业率存在问题的地区开展项目。但是,由于开发人员存在漏洞,因此他们可以在计算中包括相邻的较低人口普查区,因此项目在富裕地区(包括中城,切尔西和TriBeCa)得到了广泛关注。例如,尽管太平洋公园的开发商位于布鲁克林高档褐砂石社区的边界,但太平洋公园的开发商却能够将贝德福德-斯图维森特和皇冠高地的高失业率纳入其中。

国会的想法

预计国会将解决这些及其他问题,并将EB-5的某些部分在9月续签。专门从事签证计划的移民律师莫娜·沙(Mona Shah)表示:“这将是固定的,他们将重新安排签证的数量,以提供更多的签证。”他指的是最近计划年迅速消失的10,000个签证配额。美国投资局(Invest in USA)呼吁提高最低投资额50万美元,目前看来这是可能的。位置选择缺乏完整性也可以通过限制开发人员计算中使用连续普查区来弥补。纽约的EB-5项目的范围将发生巨大变化,因为到目前为止,大多数大型项目都在曼哈顿,曼哈顿的高失业率地区很少有资格参加该计划。无论是否添加更改,该计划都可以在可预见的将来继续进行,因为有各种各样的团体可以从EB-5中受益,并且愿意为EB-5进行游说。

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Beeraj Patel,Esq。

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